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1.配偶者居住権とは?

1-1. 配偶者居住権の内容

配偶者居住権とは、残された配偶者が被相続人の所有する建物(夫婦で共有する建物でも構いません。)に居住していた場合で、一定の要件を充たすときに、被相続人が亡くなった後も、配偶者が、賃料の負担なくその建物に住み続けることができる権利です。

その建物について存続期間中の賃料を支払わずに無償で使用収益することができます。

配偶者居住権が設定されると、不動産は「配偶者居住権」と「負担付所有権」に分離します。

配偶者居住権は配偶者の死亡により消滅し、相続できません。消滅した場合、通常の所有権に戻ります。

1-2. 配偶者居住権の取得要件

配偶者が配偶者居住権を取得するためには、以下の2つの要件を満たす必要があります。

①配偶者が、被相続人の所有する建物に相続開始の時に居住していた

②遺産分割または遺贈により配偶者居住権を取得

1-3. 配偶者居住権の法的性質

配偶者居住権のある建物は、建物の所有者の承諾を得なければ、譲渡や第三者に居住建物を使用収益させること、増改築はできません。

1-4. 配偶者居住権の対抗要件

配偶者が配偶者居住権を第三者に対抗するためには、配偶者居住権の設定登記が必要です。

2.配偶者居住権は、何のために新設された?

2-1. 配偶者居住権の目的・制度趣旨

配偶者居住権は、①配偶者が住み慣れた住居で生活を続けること、②老後の生活資金として預貯金等の資産も確保したいことが背景にあり、創設されたものです。

3.配偶者居住権の手続きや設定方法は?

3-1. 配偶者居住権の設定方法

配偶者居住権は①遺言により設定したり、②亡くなった時点で建物に居住していて、ほかの相続人と遺産分割協議のうえ設定したりすることができます。

3-2. 配偶者居住権と遺言

遺言により設定する場合、遺言書には配偶者に「遺贈する」と記載しなければなりません。

3-3. 配偶者居住権と遺産分割協議

遺言がなく、配偶者居住権を設定する場合、遺産分割協議を行う必要があります。

3-4. 配偶者居住権と登記

配偶者居住権を第三者に対抗するためには、配偶者居住権の設定登記が必要です。

不動産のうち建物だけに登記がされます。建物の敷地となっている土地には登記されません。

3-5. 配偶者居住権と不動産の名義

不動産(土地と建物)の名義(所有権)は不動産の所有者、つまり、配偶者以外の相続人のだれかになります。

3-6. 配偶者居住権の消滅

配偶者が亡くなった場合、配偶者居住権は消滅し、通常の所有権に戻ります。

4.配偶者居住権の評価・価値はどうやって決めるの?

4-1. 配偶者居住権の評価の基本

遺産分割時の配偶者居住権の価額の算定方法は、共同相続人等の当事者間で合意すればどのように算定しても構わないという考え方もあります。しかし現実的には、遺産分割協議に関わることなので、なかなか決まらないでしょう。

相続税納付時には相続税法基本通達等により算定しますが、これはあくまで「相続税の納付かかわる評価額」です。

遺産分割時には「時価で算定」することが基本になります。今後は、不動産鑑定評価が1つの指標となるでしょう。

誤った評価をすると、相続時に有利な人と不利な人が出てきてしまい、家族間で揉めてしまうことにもなりますので、気を付けましょう。

4-2. 配偶者居住権の算定方法

まず、配偶者居住権を設定する不動産(土地と建物)の価格を求め、その価格を経済価値の比率で配偶者居住権と負担付所有権に配分して、配偶者居住権の価格と負担付所有権の価格を求めます。

4-3. 配偶者居住権の価格

配偶者居住権の価格は、以下の算式により求めます。

(配偶者居住権の価格)=Σ(対象建物の賃料相当額-必要費)×(逓増複利現価率)
= (対象建物の賃料相当額-必要費)×(逓増年金現価率)

4-4. 負担付所有権の価格

負担付所有権の価格は、以下の算式により求めます。

(負担付所有権の価格)=(配偶者居住権消滅時の不動産の価格)×(複利現価率)

5.配偶者居住権の対価・賃料・家賃はどうやって決めるの?

配偶者居住権は無償です。賃料・家賃や対価はありません。

6.配偶者居住権の存続期間は?

配偶者居住権は、原則として配偶者が生きている間は存続しますが、設定の際に期間を定めることもできます。存続期間が定められた場合には、期間の延長や更新は認められていません。

7.配偶者短期居住権とは?

配偶者短期居住権とは、被相続人が亡くなってから6か月または遺産分割協議が終わるまでのいずれか遅い日まで居住を認める制度です。

配偶者の当面の生活を守るもので、配偶者短期居住権により、配偶者居住権を相続するか、新居や賃貸住宅を探すかを判断できます。

8.配偶者居住権はどんな場合に活用したら良いの?節税になる?

自宅の資産価値が預貯金等よりも多い方は、配偶者が亡くなった後の生活を守るため、積極的に活用すると良いと思います。自宅の資産価値が預貯金等よりも多い場合、配偶者が不動産を相続すると、他の相続人に金銭で代償金を支払う必要が出てきます。老後の生活資金を確保するため、配偶者居住権を活用しましょう。

また、二次相続まで考えた場合、節税になるようです。相続税対策としても活用できます。

配偶者が相続する財産は、相続税の計算のとき、①1億6,000万円までの財産、②全体の1/2まで、のいずれか大きい方までは相続税がかからないため、相続のときに配偶者が相続税を支払うことはめったにないようです。

つまり、配偶者居住権を設定して、配偶者が配偶者居住権を取得し、子が負担付所有権を取得した場合、配偶者居住権分の金額は、一度も相続税を支払うことなく、子に移行できるようです。

9.配偶者居住権のメリット・デメリット

9-1. 配偶者居住権のメリット

メリットとして、以下の点があります。

・配偶者が住み慣れた住居で生活を続けることができる

 新居や賃貸住宅を探すことなく、亡くなるまで安心して暮らせます。

・老後の生活資金として預貯金等の資産を確保できる

 不動産は高額のため、財産の中で占める割合が大きく、不動産を相続すると預貯金等の財産が目減りしてしまう、預貯金等の財産を相続すると不動産を相続できずに売却や引越しを迫られる等の問題が発生してきます。

・代償金のリスクが減少する

 不動産以外の財産が少ない場合、不動産を相続した配偶者は、他の相続人に金銭で代償金を支払う義務を負います。しかし、現実的には多額の代償金を用意するのは難しく、配偶者居住権の設定により代償金を支払わずに済む可能性が高くなります。

9-2. 配偶者居住権のデメリット

デメリットとして、以下の点があります。

・すぐに譲渡・売却できない

 所有権自体は不動産の所有者にあるため、配偶者は不動産を譲渡・売却できません。

 所有者が売却するためには、配偶者が配偶者居住権を放棄する必要があります。

・家族間で遺恨が残る可能性がある

 遺産分割協議がスムーズに進まない場合、家族間で遺恨が残る可能性があります。

・必ずしも相続で有利な訳ではない

 配偶者が若い場合、配偶者居住権の存続期間が長くなるため、配偶者居住権の価値や評価が高くなります。その結果、預貯金等の財産の相続できる分が少なくなり、配偶者居住権を設定するメリットが少なくなります。

・利用できるのは配偶者のみ

 内縁関係にある配偶者には相続権がないため、配偶者居住権は設定できません。

10.配偶者居住権に関わる疑問点

売却は出来る?

所有権自体は不動産の所有者にあるため、配偶者は不動産を譲渡・売却できません。

建て替えは出来る?

所有権自体は不動産の所有者にあるため、配偶者は不動産を建て替えできません。

内縁・事実婚は?

内縁関係にある配偶者には相続権がないため、配偶者居住権は設定できません。

リフォームできる?

通常の修繕(建物の保全に必要な修繕)に相当するリフォームは配偶者が自ら行えます。

一方で、大規模な修繕に相当するリフォームは所有者が行います。

固定資産税は誰が負担するの?

固定資産税等の費用は配偶者が負担します。通常の必要費であるためです。

別居していた場合は?

被相続人の所有する建物に居住していた場合でも、配偶者居住権が設定できます。

老人ホームに入っていた場合は?

被相続人が老人ホームに入居していて、配偶者が被相続人の所有する建物に居住していた場合でも、配偶者居住権が設定できます。

建物の名義が共有の場合は?

建物の名義が被相続人と子との共有の場合には配偶者居住権は設定できません。

一方で、建物の名義が被相続人と配偶者との共有の場合には配偶者居住権は設定できます。

11.配偶者居住権を積極的に活用して、豊かな未来を創ろう

いかがでしたか?

配偶者居住権をうまく活用すれば、家族それぞれの未来を豊かにできます。相続により家族間でトラブルを抱えないよう、制度をうまく活用していきましょう。

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