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よくある質問の一覧

なぜ、鑑定評価を依頼する必要がある? ~鑑定評価の必要性~

なぜ、鑑定評価を依頼する必要がある? ~鑑定評価の必要性~

2013.01.17 よくある質問

不動産の価格や賃料は宅建業者に査定を依頼すれば、ほとんどの業者で無料で査定してくれます(仲介(媒介)を前提としていない有料の価格査定は違法なので、注意して下さい)。

しかし、試しに2,3社に査定してもらった価格を比較すれば分かると思いますが、査定金額には開きがあります。
その不動産への関与の仕方による業者の思惑、その地域への精通の度合い、対応した担当者と相談者の相性等で左右される可能性があるからです。

不動産鑑定士は、経済合理性に基づいた客観的データ中性中立の立場から不動産を考察し、鑑定評価額を決定しています。とりわけ、税務申告・相続税申告等不動産の価格を公的に証明する必要がある場合や、裁判等の係争借地借家関係の問題解決親族間・同族間・個人と法人間の売買投資不動産における意思決定等の際には大きな効果を発揮します。

鑑定評価を上手に活用していただき、あなたの不動産に関わる問題が解決されることを願っています。

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マイホーム購入の検討材料として

マイホーム購入の検討材料として

2012.08.03 個人・地主のメリット

マイホーム購入は生涯で最も大きい買い物の一つです。物件探し、物件の選定、間取りの決定、宅建業者の選択、建設業者の選定、購入時期の良否、予算の設定、資金計画の策定、ローンの選択、税制の確認、契約の締結、新居への引越し等色々な局面があります。

この中で、不動産鑑定士がサポートできるのは「物件探し」「物件の選定」です。場合によっては「宅建業者の選択」もご紹介できます。

経済合理性に基づいた客観的データを駆使し、中性中立の立場による適切なアドバイスが可能です。

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投資用不動産を購入するとき

投資用不動産を購入するとき

2012.08.03 個人・地主のメリット

退職金、運転資金以外の余剰資金等を不動産投資を通して運用を考える場合、初期コストとしての購入費用や建設費用のほか、投資不動産自体の価格、利回り、必要経費等様々なリスクについて把握しておく必要があります。 不動産の価格や収支の分析について、不動産鑑定士の見解を得ておくことは、ご自身の投資判断に役立ちます。

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市街化区域や用途地域はどうやって調べるのでしょうか?

市街化区域や用途地域はどうやって調べるのでしょうか?

2010.03.11 よくある質問

<Q> 市街化区域、市街化調整区域、非線引都市計画区域といった区域区分や、用途地域はどうやって調べるのでしょうか?

<A> 市区町村の役所や役場でわかります。 窓口で訊ねてください。 担当部署は都市計画を担当する部署で、市区町村ごとに異なりますが、「都市計画課」が多いでしょう。「建設課」や「企画課」といった部署の場合もあります。 役所や役場には都市計画図というものがあります。有料で購入もできますが、1か所の不動産を調べるのであれば、窓口で確認するだけでも充分でしょう。

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不動産の価格の証明として、鑑定評価書を税務署に提出したいのですが?

不動産の価格の証明として、鑑定評価書を税務署に提出したいのですが?

2010.02.01 よくある質問

構いません。鑑定評価をお受けする場合、依頼目的を必ず伺うことになっており、評価書にも記載されます。価額を証明する証拠資料として有効です。

しかし過去の例では、国税当局が不動産鑑定士による鑑定評価書を否定する裁決をするケースもありました。参考として、国税不服審判所のサイトから公表裁決事例の要旨をご覧下さい。
国税不服審判所・公表裁決事例等の紹介」へ
紹介されているケースにおいて、これらの鑑定評価書は、担当した不動産鑑定士が一部に客観性・合理性を欠く判断に基づき、鑑定評価をしているため、否決されています。

以上のことから、不動産の鑑定評価を依頼する場合、信頼できる不動産鑑定士に依頼をすることが重要であると言えます。

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隣の土地を購入したいのですが、妥当な価格はいくらでしょうか?

隣の土地を購入したいのですが、妥当な価格はいくらでしょうか?

2009.12.02 よくある質問

<Q>
自宅の隣の人が引っ越したので、その土地を買いたいと思っています。
詳しい住所も知らないのですが、どうやって調べたらいいでしょうか?
また、妥当な価格はいくらでしょうか?

<A>
まず、不動産の所在地番の調べ方ですが「所在地番」は郵便が届く住所である「住居表示」とは異なるので注意が必要です。管轄の法務局に行き、調べる土地の「公図」を申請・取得します。今回の場合、自宅の隣ということなので、自宅の土地の所在・地番で申請しても隣接している土地が一緒に出ている可能性は高いでしょう。ない場合は窓口でこの隣の土地の公図を取得したいと申し出て下さい。これで隣の土地の「所在」と「地番」が判明するはずです。

次に、判明した所在・地番で土地の「全部事項証明書」を申請・取得します。「所有者」や「地積」等が判明するはずです。
以上で、隣の土地の詳細は分かります。

妥当な価格を求めるには、まずその地域の価格水準やその不動産の個別性を知る必要があります。地価公示・地価調査の価格と比較したり、路線価と比較して、地域の価格水準や個別性についておおよその価格を判断できます。「1㎡あたり○○円」や「1坪あたり○○円」といった単価で求めるのがよいでしょう。

通常の売買であればこの価格が妥当な価格ということになりますが、今回の場合、隣の土地を購入する、ということであり、2つの不動産を一体的に利用することによる経済価値の増分が発生します(不動産鑑定評価基準では「限定価格」と呼んでいます)。つまり、隣の土地を購入する場合、一般的に第三者が購入する価格よりも高い価格で購入することが妥当である、ということです。

この場合の相場ははっきりしません。もめたくなければ、通常の土地売買価格の1割増程度~2倍程度は覚悟しておいた方がよいと思います。
価格が高いと感じたり、後々隣の土地の所有者ともめたくなければ、隣の土地の所有者と合意の上、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するとよいでしょう。妥当な価格を鑑定してくれます。

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住宅ローンが残ったままの不動産を売却したいのですが?

住宅ローンが残ったままの不動産を売却したいのですが?

2009.11.24 よくある質問

<Q> 現在、住宅ローンの残債が1000万円あります。 仕事の都合により売却したいのですが、ローンが残ったままでも売却はできるのでしょうか?

<A> 住宅ローンの残債が残ったままでも、売却することはできます。 この場合、売却代金でローンの残債を一括返済し抵当権を抹消します。 つまり、その不動産がいくらで売れるかが重要になります。 ローンの残債と同額やそれ以上の金額で売れた場合は、そのままローンの返済に充当することができます。 ローンの残債より低い金額でしか売れない場合、差額分を所持金から補填する必要があります。 よって、売却する金額によっては、所持金がないと売却そのものができないこともあります。 (実際には、売却時の経費(仲介手数料など)がありますので、ローンの残債と経費分の考慮が必要になります。) まずは、不動産業者や不動産鑑定士に売却の査定依頼をしてみて下さい。

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借地権を買い取りたいが、妥当な価格は?

借地権を買い取りたいが、妥当な価格は?

2009.11.19 よくある質問

<Q> 現在、借地している土地上に自分の建物を建てて住んでいます。 地主さんに相続が発生した様子で、買い取って欲しいと言ってきました。 妥当な価格はどの位でしょうか? ちなみに、路線価は「98D」、地積は100平方メートルです。

<A> いくつかの概念があるため、順番に説明します。 まず、「借地権」は土地の利用権であり、地主さんの権利である所有権は「底地」といいます。この場合は「底地の買い取り」ということになります。 路線価は相続税の課税のための評価であり、実勢価格の8割を目途とされています。そのため、「98D」で100平方メートルあれば、更地価格で1225万円程度でしょう。 借地権割合は一般の借地権取引についての標準的な割合が記載されているものです。「98D」であれば60%であり、上記から標準的な借地権価格は735万円程度、底地価格は490万円程度です。 今回の場合、借主が貸主から購入予定(借地している人による底地の買い取り)のため、一般の借地権取引には該当しません。なぜなら、質問者が購入すれば長年借地関係にあった土地の完全所有権が手に入るからです。 この場合の相場ははっきりしません。もめたくなければ、一般の借地権取引の価格の1割増程度~2倍程度は覚悟しておいた方がよいと思います。地主さんは長年お付き合いをされた方ですから、訴訟等は避けたいところです。 価格が高いと感じるようであれば、地主さんと合意の上、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するとよいでしょう。妥当な価格を鑑定してくれます。

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抵当権(根抵当権)付の不動産はどのような評価額になりますか?

抵当権(根抵当権)付の不動産はどのような評価額になりますか?

2009.11.18 よくある質問

不動産の評価額そのものについては、抵当権、根抵当権等の担保権には左右されません。通常の不動産の評価額と同一です。

ただし、この不動産を売買、相続等をする場合、担保権が存在するまま所有権を移転することになります。

よって、以下の問題が生じます。最悪のケースを想定して説明します。
もともと担保権を設定した債務者が債務を弁済できない場合、担保権を設定した債権者は担保権を実行し、この不動産を競売等により換金して債務に充当します。現在の所有権者が誰であるかは関係なく、この不動産に担保権が設定されていることが原因です。

適正な価格で譲り受けても担保権を抹消しなければ所有権を失う可能性があります。

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不動産の相場が知りたいのですが?

不動産の相場が知りたいのですが?

2008.11.27 個人・地主のメリット

単純に相場だけ知りたいのであれば、対象となる不動産の、地元の宅地建物取引業者である不動産屋さん等へ聞きに行くと教えてもらえます。しかし、相場観は業者さんの精通している地域、取引量等によって異なることがあり、かなりの開差が生じることもあります。

当事務所では「不動産価格査定表」にて対応可能です。

不動産鑑定士ならでは客観的な視点、中性中立の立場にて査定致します。

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土地価格を自分で調べ、土地評価の概算を知る方法はありますか?

土地価格を自分で調べ、土地評価の概算を知る方法はありますか?

2008.11.01 よくある質問

土地の価格は、隣りにある土地でも、間口・奥行・高低差等によって違いますし、土地の形状、道路付けの良さが悪ければ良い土地よりも価格が低くなるというように、様々な要因により異なっています。また、商業地、工業地、住宅地の違い、住宅地でも少し離れている場所にある等、所在している地域が異なれば価格水準そのものも異なってきます。
そこで、ある土地の価格を知りたい場合、一般に公表されている「地価公示」・「地価調査」からその土地の価格を調べてみると良いでしょう。
「地価公示」は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月下旬に官報で公示するものであり、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。
公示価格は、地価公示法に基づいて、土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、当該標準地の1㎡当たりの正常な価格を判定しています。
「地価調査」は、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年1回、各都道府県の基準地について不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、これを審査、調整し、毎年7月1日時点における正常価格を公表するものです。
これは、国が行う地価公示とあわせて一般の土地取引の指標ともなっています。
これらの地価は、都道府県庁、市役所、町村役場、図書館等に冊子が備え付けられており、そちらで閲覧できます。また、国土交通省のホームページ「土地総合情報ライブラリー」(平成20年4月現在)でもご覧になれます。
ある土地の価格を知りたい場合、まずその土地に近い地価公示標準地、地価調査基準地をいくつか探してみて下さい。標準地同士で価格が異なっていると思います。探し方は以下の点に留意すると良いでしょう。

①その土地がどの用途の地域に属しているか

標準地番号、基準地番号の分類に相当しています。「市町村名○○-●●」という形式で表示されていますので、○○の部分の数字で見分けて下さい。
・住宅地域(用途番号は0(空白))
・商業地域(用途番号は5)
・準工業地域(用途番号は7)
・工業地域(用途番号は9)
・市街化調整区域内の宅地(用途番号は10)

住宅と店舗、住宅と工場等が混在している地域やもともと商店街だったところが住宅が増えて住宅地に移行している地域等、分類が難しいこともありますが、周辺の土地の利用の状況等の情報をもとに探してみましょう。

②その土地が都市計画法上のどの用途地域に属しているか

①は用途的な観点から、その土地の持つ特性に応じて分類されるのに対し、②は行政的な観点による現実の利用用途の違いを前提として定められているもので、利用用途の誘導といった側面を持つものです。
これは各市町村の都市計画担当部署(都市計画課、建設課等)で調べることができます。調べる土地から一番近くの地価公示標準地、地価調査基準地であれば用途地域も同じことが比較的多いでしょう。

さて、これで周辺の土地がどのくらいの価格なのかはある程度分かったと思います。
次に、調べようとする土地と、標準地・基準地の、地積、形状、前面道路の方位・幅員・道路種別、上下水道ガス等供給処理施設の整備の状況、最寄駅までの距離、建ぺい率・容積率の違い等を比較してみましょう。調べようとする土地おおよその価格が分かります。住宅地であれば、一般的に、道路の方位が北側よりも南側の方が価格が高い、幅員は広い方が価格が高い、供給処理施設がより整備されている方が価格が高い、最寄駅までの距離が近い方が価格が高い等、条件の違いにより価格が異なってきます。
また、ここで注意しなければならないのは、地価公示は毎年1月1日現在のものであり、地価調査は毎年7月1日のものである点です。価格は時期により変動しますから、売買したい時期等に合わせて少し修正を加えてみましょう。
調べる土地から近い地価公示標準地、地価調査基準地の本年の価格と前年の価格を比較してみて下さい。割合により、前年から価格がどの程度上昇または下落しているのかが分かります。これを参考に調べる土地の価格にも修正を加えて下さい。
これである土地の価格がどのくらいの価値があるかは調べることができました。この価格はいわゆる「正常価格」と呼ばれるものです。
しかし、実際の売買では、相続のために早めに処分したい等の売主側の事情、周辺に売買できる土地が少なく、どうしてもこの土地買いたいという買主側の事情、隣りの土地を持っている人が買うといった市場が限定されている場合、建物と一緒の売買で利用方法がある程度制約されてしまう場合等、様々な事情が取引に含まれる場合があり、正常価格よりも高い価格または低い価格で取引されることもあります。取引の内容についても、よく考慮して、判断すると良いでしょう。

※上記の内容(特に後半の部分)にて調べるには専門的な知識と判断が必要となります。また、ある程度の価格帯として把握できるのみであり、何らの証明にはなりません。対外的に証明したい場合、「不動産鑑定士」に不動産の専門家としての判断・意見である「不動産鑑定評価」を依頼することをお勧めします。

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土地価格には種類があるんですか?

土地価格には種類があるんですか?

2008.10.29 よくある質問

土地価格には「正常価格」、「限定価格」、「特定価格」、「特殊価格」の種類があります(詳細は当サイトの「鑑定用語集」を参照して下さい)。

また、正常価格として同じ概念であるものの、一般的には以下のような価格があり、理解しにくい一因となっています。

  • 地価公示標準地の公示価格(公示地価、正常価格そのもの)
  • 通常の売買する際の価格(実勢価格、個々の取引の実情により正常価格と同じ場合、高い場合、低い場合と色々考えられます)
  • 相続税算定時の価格(主として相続税路線価により決定、正常価格の概ね80%程度が目安)
  • 固定資産税の評価額(市町村が標準宅地の鑑定評価に基づき画地毎に決定、正常価格の概ね70%程度が目安)

上記を指して、土地価格はいわゆる「一物四価」と言われています。また、そのほかにも以下のような価格があります。

  • 地価調査基準地の基準価格(基準地価、正常価格そのもの)
  • 裁判所の競売事件における売却基準価格(裁判所が評価人の評価書に基づき決定、地方により異なるが、群馬県では正常価格の概ね60%程度が目安)

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群馬県以外の不動産でも鑑定評価等をお願いできますか?

群馬県以外の不動産でも鑑定評価等をお願いできますか?

2008.10.28 よくある質問

対応できます。関東近県であればご相談に応じさせていただきます。
ただし、遠隔地交通費や市場調査を充分に検討する必要があるため、群馬県内に比較して若干割高になります。

上記以外のエリア(関東近県以外)であれば、その不動産の所在する地点ごとに、当事務所が適任と判断する不動産鑑定士をご紹介させていただきます。

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地積や床面積の「坪」を「㎡」に換算するにはどうすればいいですか?

地積や床面積の「坪」を「㎡」に換算するにはどうすればいいですか?

2008.10.28 よくある質問

換算には次の数値を使用するのが一般的です。

「坪」を「㎡」に換算する場合

①「3.3」で割る (  3.3 )( / 3.3 )

②「0.3025」を乗ずる (  0.3025 )

※「㎡」を「坪」に換算する場合は逆にして下さい。

不動産業者(宅建業者)さん等では、土地の地積・建物の床面積の査定時に「坪」を、価格査定時に「坪○○円」「1坪当たり○○円」といった計算をすることが多いようです。

また、登記・固定資産台帳・公示価格・基準地価等では「㎡」や「1㎡当たり○○円」が使われています。

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鑑定評価を依頼したいが、報酬(費用・手数料)が高いので……

鑑定評価を依頼したいが、報酬(費用・手数料)が高いので……

2008.10.03 よくある質問

従来、不動産鑑定評価の報酬は戸建住宅でも30万円前後のケースもありました。

報酬基準は不動産の鑑定評価額に応じて定められており、0.02~4.5%程度と、資産価値と比較すればコスト的には非常に低い割合です。しかし、総額的に敬遠される傾向が強かったようです。

当事務所ではこうした状況を踏まえ、「指定様式による簡易版」をご用意しました。

コストは抑えたいが、不動産鑑定評価書の利点を活用したい方にお勧め致します。

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「公示価格」・「標準地価格」・「公示地価」とは何ですか?

「公示価格」・「標準地価格」・「公示地価」とは何ですか?

2008.10.02 よくある質問

公示価格」・「標準地価格」・「公示地価」とは、「地価公示」により公表される地価です。

「地価公示」は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月下旬に官報で公示するものであり、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。

「公示価格」等は、地価公示法に基づいて、土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、当該標準地の1㎡当たりの正常な価格を判定しています。

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「基準地価」・「基準地価格」・「基準価格」とは何ですか?

「基準地価」・「基準地価格」・「基準価格」とは何ですか?

2008.10.02 よくある質問

基準地価」・「基準地価格」・「基準価格」とは、「都道府県地価調査」により公表される地価です。

「都道府県地価調査」とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第9条に基づき、都道府県知事が毎年1回、各都道府県の基準地(平成20年は全国23,749地点)について不動産鑑定士の鑑定評価を求め、これを審査、調整し、一定の基準日(7月1日)における正常価格を公表するものです。

「基準地価」等は、当該基準地の1㎡当たりの正常な価格です。

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「路線価」とは何ですか?

「路線価」とは何ですか?

2008.09.30 よくある質問

路線価」は、国税庁が毎年1月1日時点の価格を7月上旬頃に公表するもので、相続税や贈与税において不動産を評価する際に用いられます。

相続税財産評価基本通達では以下のように定められています。

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14 前項の「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)ごとに設定する。
  路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格(地価公示法(昭和44年法律第49号)第6条≪標準地の価格等の公示≫の規定により公示された標準地の価格をいう。以下同じ。)、不動産鑑定士等による鑑 定評価額(不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。以下同じ。)、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。(昭41直資3-19・昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外・平11課評2-2外・平11課評2-12外改正)

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであるこ と。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率(以下「奥行価格補正率」という。)及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率(以下「間口狭小補正率」という。)がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率(以下「奥行長大補正率」という。)の適用を要しないものが該当する。

(財産評価基本通達/第2章/第2節/14)

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不動産の賃貸時にはどのような税金がかかりますか?

不動産の賃貸時にはどのような税金がかかりますか?

2008.05.29 よくある質問

一般的に、不動産の賃貸時には以下の税金があります。

所 得 税 不動産所得として、総合課税
住 民 税 (所得税の申告に応じて課税)
消 費 税 不動産賃貸を事業として行う場合のみ、確定申告が必要
個人事業税 「不動産貸付業」、「駐車場業」に該当する場合のみ

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不動産の売却時にはどのような税金がかかりますか?

不動産の売却時にはどのような税金がかかりますか?

2008.05.29 よくある質問

一般的に、不動産の売却時には以下の税金があります。

所 得 税 確定申告が必要、申告分離課税
住 民 税 (所得税の申告に応じて課税)

また、居住用財産の譲渡所得は、確定申告をすることにより以下の特例を受けることができます。

  • 居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除
  • 特定居住用財産の買換えの特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

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不動産の保有時にはどのような税金がかかりますか?

不動産の保有時にはどのような税金がかかりますか?

2008.05.29 よくある質問

一般的に、不動産の保有時には以下の税金があります。

固定資産税 毎年1月1日現在の土地・建物の所有者(共有者) に課税
※売買等の際には不公平感をなくすため、当事者間で按分して精算するのが一般的です。
都市計画税 都市計画法の都市計画区域内の市街化区域内 の土地・建物に課税
登録免許税 法務局での 抵当権設定登記、抵当権抹消登記 等に課税

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不動産の取得時にはどのような税金がかかりますか?

不動産の取得時にはどのような税金がかかりますか?

2008.05.29 よくある質問

一般的に、不動産の取得時には以下の税金があります。

印 紙 税 売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書 等に課税
登録免許税 法務局での 所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記 等に課税
消 費 税 建物等を事業者から購入した場合に課税
(個人から住宅を購入した場合には不要)
※土地の購入には消費税はかかりません。
不動産取得税 取得後に1回のみ課税

また、取得後には以下の税制上のメリットもあります。それぞれ確定申告が必要です。

  • 住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)
  • 地震保険料控除

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不動産の売買に消費税はかかりますか?

不動産の売買に消費税はかかりますか?

2008.04.22 よくある質問

土地の売買では消費税はかかりません。

建物の売買では建物等を事業者から購入した場合に消費税がかかります。

個人の売主から建物等を購入した場合には消費税は不要です。

(個人売主は消費税の課税事業者ではないためです。ただし、不動産業者の仲介手数料には消費税がかかります。)

また、不動産を売買した際には、売主には譲渡所得が発生しますので、確定申告において申告が必要です。

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