相続した土地の評価方法は?|計算のポイントを伝授!

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1.相続した土地の評価方法は2つある

土地、建物(家屋)、アパートやマンション等の不動産を相続した場合、不動産の価格を決めなければなりません。しかし、不動産の持つ特徴から、不動産の価格はわかりにくいですよね。

ここでは、相続における不動産、とりわけ土地(宅地)の評価や査定の方法について、考えていきましょう。相続のときに重要となってくるのは、「相続税の財産評価」と「遺産分割の時価」の2つです。

2.相続税の評価額の計算の方法 ~財産評価のやり方~

相続税を計算する時には、「財産評価」という方法で計算します。

財産評価はどうやって調べるのでしょうか?

財産評価は、国税局(税務署)が相続税を賦課するときに基準となる価格です。「財産評価基本通達」により細かく定められています。

概略は以下のとおりです。

 

土地(宅地)については、路線価がある地域(主に市街地)は路線価方式で算出し、路線価がない地域(主に郊外)は倍率方式(固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じる)で算出します。

 

建物については、3年に1度改定される固定資産税評価額です。 

財産評価=宅地(路線価方式または倍率方式)+建物(固定資産税評価額)

 

「財産評価」の計算は方法が決まっているので、正確に計算できることが重要です。

また、とりわけ土地は評価単位の把握や「評価減」につながる減価要因の把握が難しいのも事実です。税理士の人は、相続税の申告はプロでも不動産の評価は専門外であるため、間違った申告をすることも見受けられます。

正確に計算するためには、不動産の事業に関わったことのある専門家に依頼することも検討した方がいいでしょう。

3.遺産分割での評価の方法 ~遺産分割は時価で計算~

一方、遺産分割で不動産を評価する時には、「時価」で計算します。

時価はどうやって調べるのでしょうか?

 

これは持っている不動産の種類によって異なってきます。

 一般に、不動産の価格を求めるためには次の3つの手法・価格があります。

・原価法による積算価格(費用性からアプローチ)

・取引事例比較法による比準価格(市場性からアプローチ)

・収益還元法による収益価格(収益性からアプローチ)

 

実家などの自己使用不動産については、積算価格がベースとなりますし、

貸家やアパートなどの賃貸用不動産については収益価格がベースとなります。

土地だけであれば、一番有効活用できるやり方にもよりますが、比準価格がベースですね。

 

この時価の把握を間違えてしまうと、遺産分割の時に不公平になってしまいます。

 遺産分割は弁護士、司法書士や行政書士といった、法律系の専門家に依頼することもありますが、不動産の評価は専門外です。安易に「固定資産税評価額」で遺産分割する、といったようなことは避けるべきです。

4.その評価方法で、本当に納得できますか?

「財産評価」や「固定資産税評価額」では、「時価」よりも低いケースが多いです。

通常であれば、以下のような関係になります。

「固定資産税評価額」(70%)<「財産評価」(80%)<「時価」(100%)

そのため、不動産の「財産評価」<「時価」の場合、

現金、預金、株式といったほかの資産よりも、相続税の評価額が低い分、不動産を遺産として受け取った人に有利になるケースが多いといえます。親から遺産として受け取る場合、不動産がいいと言われている理由ですね。

「固定資産税評価額」<「時価」であることは、

毎年の固定資産税の納税が軽減されている、ということになります。

また、「固定資産税評価額」<「時価」であることにも注目です。

遺産分割を「固定資産税評価額」で行う場合、不動産がかなり低く評価されていますので、不動産を遺産として受け取った人に有利になるといえます。

相続における不動産の評価方法について見てきましたが、いかがでしたか?

今話しあっている評価方法は、どんな方法ですか?いずれにしても、後々トラブルになることを回避するためにも、納得できる評価方法をしたいですね。


 

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