相続した不動産の手続き

相続は一生のうちで経験できる回数が少なく、その立場になってみて初めて難しさを痛感することも少なくありません。とりわけ土地、建物、アパート、マンション等の不動産を相続する場合、つまずくことも多いようです。ここでは、不動産の相続とその手続きについて、不動産の視点から考えてみましょう。

相続自体の流れについては、こちらの記事を参照してください。

　不動産相続の手続き期限は？｜不動産相続の問題点とは？

1. 所有している不動産の調査

まずは亡くなった方が、どのくらいの不動産を所有していたかを調べてみましょう。

不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）や登記識別情報（または登記済権利証）が保管してあればいいですが、多くの場合はないと思います。そこで、まずは毎年春先に各市町村から送られてくる、固定資産税の納税通知書（課税明細書）を見てください。土地と建物が別々に、地番や家屋番号が記載されています。これを参考に、法務局で全部事項証明書（登記簿謄本）を取得してください。

また、複数の市町村に不動産を所有している場合、それぞれの市町村から固定資産税の納税通知書（課税明細書）が送られてきます。畑や別荘を持っている等、自宅と離れた場所に不動産を持っている方は注意しましょう。

全部事項証明書（登記簿謄本）を見ることで、所有している不動産を把握することができます。

2. 不動産の分割方法を決める

次に、不動産を相続人へ分割する方法を決めます。

不動産を分割するには、次の４つの方法があります。
１．現物分割
２．代償分割
３．共有
４．換価分割

これは別の記事にて整理してありますので、そちらを参照してください。

　不動産相続と遺産分割の方法｜遺産分割を徹底解説

3. 相続登記（名義変更）をする

相続する不動産が特定でき、相続人のうち誰がその不動産を取得するのかも確定しました。

次は、相続したことを登記します。不動産登記の名義変更ですね。

不動産には登記制度があり、日本にある不動産の情報は法務局で誰でも確認することができます。土地や建物の所有者が誰なのかをはっきりさせるためです。

相続登記には期限はありません。

不動産を相続したのに未登記のままである場合、以下のようなデメリットがあります。

○所有者が特定できない

○不動産の権利を主張できない

○不動産を売却できない

○不動産を担保にした融資を受けられない

○相続した方が亡くなった場合、相続時にトラブルになる

トラブル回避のためにも、相続登記をすることをオススメします。

3-1. 相続登記の費用はどれくらい？

相続登記には、次の費用がかかります。

○登録免許税：登記する不動産の　固定資産税評価額×0.4％

○申請時の提出書類の取得費：戸籍、住民票、証明書等　数百円～数千円

自分で申請する場合は上記のみですが、手続きを司法書士に代行してもらう場合は10万円前後～となっています。

4. 相続税を申告する

不動産を相続した場合には、相続税がかかる場合があります。

相続税は、「亡くなった方の遺産（相続財産）のすべての合計額」が「基礎控除額」を超える場合にかかってきます。

「基礎控除額」については、以下の記事も参照してください。

　基礎控除が今すぐ計算できる｜不動産相続の基礎控除とは？

また、不動産の中でも「土地」については、評価額の決定が複雑になっています。税務署の窓口で問い合わせるか、専門家に相談する必要が出てきます。

不動産の活用には、実践すべきルールがあります。

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