自用の建物及びその敷地
2008.07.15 鑑定用語集
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第2節/Ⅱ）
鑑定用語集の一覧
純収益
2008.07.11 鑑定用語集
純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅳ/3./(1)/①）
事例資料
2008.07.10 鑑定用語集
事例資料とは、鑑定評価の手法の適用に必要とされる現実の取引価格、賃料等に関する資料をいう。事例資料としては、建設事例、取引事例、収益事例、賃貸借等の事例等があげられる。
（基準＜総論＞ 第8章/第4節/Ⅲ）
水道光熱費収入
2008.07.08 鑑定用語集
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
スライド法
2008.07.06 鑑定用語集
スライド法は、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/3./(1)）
正常価格
2008.07.05 鑑定用語集
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/1.）
正常賃料
2008.07.04 鑑定用語集
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。)の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅱ/1.）
積算法
2008.07.03 鑑定用語集
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を積算賃料という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅰ/1.）
相当の期間
2008.07.02 鑑定用語集
相当の期間とは、対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間をいう。なお、相当の期間とは、価格時点における不動産市場の需給動向、対象不動産の種類、性格等によって異なることに留意すべきである。
また、公開されていることとは、価格時点において既に市場で公開されていた状況を想定することをいう(価格時点以降売買成立時まで公開されることではないことに留意すべきである)。
（基準＜留意事項＞ Ⅲ/3./(1)/②）
損害保険料
2008.06.28 鑑定用語集
対象不動産および附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
対象不動産の確定
2008.06.14 鑑定用語集
対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士等が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。
（基準＜総論＞ 第5章/第1節）
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料
2008.06.13 鑑定用語集
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時点において想定される正常賃料であり、積算法、賃貸事例比較法等により求めるものとする。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/1./(2)/①）
宅地
2008.06.12 鑑定用語集
宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。この場合において、住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいい、商業地とは商業地域のうちにある土地をいい、工業地とは工業地域のうちにある土地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第1節/Ⅱ）
宅地地域
2008.06.11 鑑定用語集
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。さらに住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられる。
（基準＜総論＞ 第2章/第1節/Ⅰ）
建付地
2008.06.10 鑑定用語集
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第2節/Ⅰ）
建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価をするものである。
（基準＜各論＞ 第1章/第1節/Ⅰ/2.）
地域分析
2008.06.09 鑑定用語集
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
（基準＜総論＞ 第6章/第1節/Ⅰ）
地域要因
2008.06.08 鑑定用語集
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。
（基準＜総論＞ 第3章/第2節）
駐車場収入
2008.06.07 鑑定用語集
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
賃貸事例比較法
2008.06.05 鑑定用語集
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。)に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/2./(1)）
賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/4）
テナント募集費用等
2008.06.04 鑑定用語集
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
同一需給圏
2008.06.03 鑑定用語集
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。
（基準＜総論＞ 第6章/第1節/Ⅱ/1./(2)）
特殊価格
2008.06.02 鑑定用語集
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/4.）
特定価格
2008.06.01 鑑定用語集
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/3.）
独立鑑定評価
2008.05.31 鑑定用語集
不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの(更地)として鑑定評価の対象とすること。
（基準＜総論＞ 第5章/第1節/Ⅰ/2.）
土地残余法
2008.05.30 鑑定用語集
建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法。
（基準＜各論＞ 第1章/第1節/Ⅰ/1）
不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって敷地と建物等のいずれか一方の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から建物等又は敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法(土地残余法又は建物残余法という。)
（基準＜留意事項＞ Ⅴ/1./(3)/①/イ）
取引事例比較法
2008.05.29 鑑定用語集
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅲ/1.）
農地地域
2008.05.23 鑑定用語集
農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第1節/Ⅰ）
配分法
2008.05.22 鑑定用語集
取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする(この方法を配分法という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅲ/2./(4)）
比準賃料
2008.05.19 鑑定用語集
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。)に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を比準賃料という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/2./(1)）
部分鑑定評価
2008.05.09 鑑定用語集
不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること。
（基準＜総論＞ 第5章/第1節/Ⅰ/3.）
