鑑定用語集：さ行
2008.08.01 鑑定用語集
鑑定用語集：さ行の一覧
再調達原価
2008.07.31 鑑定用語集
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅱ/2./(1)）
差額配分法
2008.07.29 鑑定用語集
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/1./(1)）
積算価格
2008.07.28 鑑定用語集
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅱ/1.）
試算価格又は試算賃料
2008.07.26 鑑定用語集
不動産の鑑定評価の方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分類される。それぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格又は賃料を試算価格又は試算賃料という。
（基準＜総論＞ 第7章）
実質賃料
2008.07.25 鑑定用語集
実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等(以下「必要諸経費等」という。)から成り立つものである。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅰ/1.）
支払賃料
2008.07.24 鑑定用語集
支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅰ/1.）
資本的支出
2008.07.23 鑑定用語集
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
収益還元法
2008.07.22 鑑定用語集
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅳ/1.）
収益純賃料
2008.07.21 鑑定用語集
対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/3./(1)）
収益賃料
2008.07.20 鑑定用語集
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を収益賃料という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/3./(1)）
収益分析法
2008.07.19 鑑定用語集
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/3./(1)）
証券化対象不動産
2008.07.18 鑑定用語集
次のいずれかに該当する不動産取引の目的である不動産又は不動産取引の目的となる見込みのある不動産（信託受益権に係るものを含む。）をいう。
(1) 資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う取引
(2) 不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
(3) 金融商品取引法第2条第1項第5号、第9号（専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社（会社法の施工に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。）に係るものに限る。）、第14号及び第16号に規定する有価証券並びに同条第2項第1号、第3号及び第5号の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引
（基準＜各論＞ 第3章/第1節/Ⅰ）
修繕費
2008.07.16 鑑定用語集
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
自用の建物及びその敷地
2008.07.15 鑑定用語集
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第2節/Ⅱ）
純収益
2008.07.11 鑑定用語集
純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅳ/3./(1)/①）
事例資料
2008.07.10 鑑定用語集
事例資料とは、鑑定評価の手法の適用に必要とされる現実の取引価格、賃料等に関する資料をいう。事例資料としては、建設事例、取引事例、収益事例、賃貸借等の事例等があげられる。
（基準＜総論＞ 第8章/第4節/Ⅲ）
水道光熱費収入
2008.07.08 鑑定用語集
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
スライド法
2008.07.06 鑑定用語集
スライド法は、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/3./(1)）
正常価格
2008.07.05 鑑定用語集
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/1.）
正常賃料
2008.07.04 鑑定用語集
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。)の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅱ/1.）
積算法
2008.07.03 鑑定用語集
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を積算賃料という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅰ/1.）
相当の期間
2008.07.02 鑑定用語集
相当の期間とは、対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間をいう。なお、相当の期間とは、価格時点における不動産市場の需給動向、対象不動産の種類、性格等によって異なることに留意すべきである。
また、公開されていることとは、価格時点において既に市場で公開されていた状況を想定することをいう(価格時点以降売買成立時まで公開されることではないことに留意すべきである)。
（基準＜留意事項＞ Ⅲ/3./(1)/②）
