群馬県の不動産鑑定は たなか不動産鑑定士事務所 へ

受付時間 10:00 - 18:00(土日祝日除く)
TEL 0270-24-0699

鑑定用語集:か行の一覧

鑑定用語集:か行

鑑定用語集:か行

2008.08.26 鑑定用語集

続きを見る

開発法

開発法

2008.08.25 鑑定用語集

当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする(この手法を開発法という。)

(1) 一体利用することが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格

(2) 分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格

(基準<各論> 第1章/第1節/Ⅰ/1)

続きを見る

価格時点

価格時点

2008.08.24 鑑定用語集

価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。

価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合(現在時点)、過去の場合(過去時点)及び将来の場合(将来時点)に分けられる。

(基準<総論> 第5章/第2節)

続きを見る

確認資料

確認資料

2008.08.23 鑑定用語集

確認資料とは、不動産の物的確認及び権利の態様の確認に必要な資料をいう。確認資料としては、登記簿謄本、土地又は建物等の図面、写真、不動産の所在地に関する地図等があげられる。

(基準<総論> 第8章/第4節/Ⅰ)

続きを見る

貸室賃料収入

貸室賃料収入

2008.08.22 鑑定用語集

対象不動産の全部又は貸室部分について賃貸又は運営委託をすることにより経常的に得られる収入(満室想定)

(基準<各論> 第3章/第4節/Ⅱ/(1))

続きを見る

貸倒れ損失

貸倒れ損失

2008.08.21 鑑定用語集

各収入について貸倒れの発生予測に基づく減少分

(基準<各論> 第3章/第4節/Ⅱ/(1))

続きを見る

貸家及びその敷地

貸家及びその敷地

2008.08.20 鑑定用語集

貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。

(基準<総論> 第2章/第2節/Ⅱ)

続きを見る

還元利回り

還元利回り

2008.08.19 鑑定用語集

還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。

(基準<総論> 第7章/第1節/Ⅳ/3./(2)/①)

続きを見る

鑑定評価報告書

鑑定評価報告書

2008.08.18 鑑定用語集

鑑定評価報告書は、不動産の鑑定評価の成果を記載した文書であり、不動産鑑定士等が自己の専門的学識と経験に基づいた判断と意見を表明し、その責任を明らかにすることを目的とするものである。

(基準<総論> 第9章)

鑑定評価報告書は、鑑定評価の基本的事項及び鑑定評価額を表し、鑑定評価額を決定した理由を説明し、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士等の責任の所在を示すことを主旨とするものであるから、鑑定評価報告書の作成に当たっては、まずその鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判断、鑑定評価方式の適用に係る判断等に関する事項を明確にして、これに基づいて作成すべきである。

(基準<総論> 第9章/第1節)

続きを見る

基礎価格

基礎価格

2008.08.17 鑑定用語集

積算賃料を求めるための基礎となる価格。

(基準<総論> 第7章/第2節/Ⅱ/1./(2)/①)

続きを見る

期待利回り

期待利回り

2008.08.16 鑑定用語集

期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう。

(基準<総論> 第7章/第2節/Ⅱ/1./(2)/②)

続きを見る

共益費収入

共益費収入

2008.08.15 鑑定用語集

対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用(電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む)のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入(満室想定)

(基準<各論> 第3章/第4節/Ⅱ/(1))

続きを見る

近隣地域

近隣地域

2008.08.14 鑑定用語集

近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。

(基準<総論> 第6章/第1節/Ⅱ/1./(1)/①)

続きを見る

空室等損失

空室等損失

2008.08.13 鑑定用語集

各収入について空室や入替期間等の発生予測に基づく減少分

(基準<各論> 第3章/第4節/Ⅱ/(1))

続きを見る

区分所有建物及びその敷地

区分所有建物及びその敷地

2008.08.12 鑑定用語集

区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第二条第三項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第四項に規定する共用部分の共有持分及び同条第六項に規定する敷地利用権をいう。

(基準<総論> 第2章/第2節/Ⅱ)

続きを見る

区分地上権

区分地上権

2008.08.11 鑑定用語集

区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。

(基準<総論> 第2章/第2節/Ⅰ)

区分地上権は、他人の土地の地下又は空間の一部に工作物を設置することを目的として設定する権利であり、その工作物の構造、用途、使用目的、権利の設定期間等により、その経済価値が特定される。

(基準<留意事項> Ⅶ/1./(3)/①/イ)

続きを見る

継続賃料

継続賃料

2008.08.10 鑑定用語集

継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。

(基準<総論> 第5章/第3節/Ⅱ/3.)

続きを見る

原価法

原価法

2008.08.09 鑑定用語集

原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。

(基準<総論> 第7章/第1節/Ⅱ/1.)

続きを見る

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場

現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場

2008.08.08 鑑定用語集

以下の条件を満たす市場をいう。

(1) 市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること。

(2) 取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。

(3) 対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。

(基準<総論> 第5章/第3節/Ⅰ/1.)

続きを見る

限定価格

限定価格

2008.08.07 鑑定用語集

限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。

(基準<総論> 第5章/第3節/Ⅰ/2.)

続きを見る

限定賃料

限定賃料

2008.08.06 鑑定用語集

限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料(新規賃料)をいう。

(基準<総論> 第5章/第3節/Ⅱ/2.)

続きを見る

公租公課

公租公課

2008.08.05 鑑定用語集

固定資産税(土地・建物・償却資産)、都市計画税(土地・建物)

(基準<各論> 第3章/第4節/Ⅱ/(1))

続きを見る

個別的要因

個別的要因

2008.08.04 鑑定用語集

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

(基準<総論> 第3章/第3節)

続きを見る

個別分析

個別分析

2008.08.03 鑑定用語集

個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。

(基準<総論> 第6章/第2節/Ⅰ)

続きを見る