不動産にはどんな税金がかかりますか？

2008.05.29 よくある質問

それぞれの場面ごとにお伝えします。

一般的に、不動産の取得時には以下の税金があります。

また、取得後には以下の税制上のメリットもあります。それぞれ確定申告が必要です。

• 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）
• 地震保険料控除

一般的に、不動産の保有時には以下の税金があります。

一般的に、不動産の売却時には以下の税金があります。

また、居住用財産の譲渡所得は、確定申告をすることにより以下の特例を受けることができます。

• 居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除
• 特定居住用財産の買換えの特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

一般的に、不動産の賃貸時には以下の税金があります。

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取引事例比較法

2008.05.29 鑑定用語集

取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格という。)。

（基準＜総論＞　第7章/第1節/Ⅲ/1.）

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鑑定用語集：な行

2008.05.25 鑑定用語集

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農地

2008.05.24 鑑定用語集

農地とは、農地地域のうちにある土地をいう。

（基準＜総論＞　第2章/第1節/Ⅱ）

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農地地域

2008.05.23 鑑定用語集

農地地域とは、農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

（基準＜総論＞　第2章/第1節/Ⅰ）

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鑑定用語集：は行

2008.05.22 鑑定用語集

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配分法

2008.05.22 鑑定用語集

取引事例が対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている異類型の不動産に係る場合においては、当該取引事例の取引価格から対象不動産と同類型の不動産以外の部分の価格が取引価格等により判明しているときは、その価格を控除し、又は当該取引事例について各構成部分の価格の割合が取引価格、新規投資等により判明しているときは、当該事例の取引価格に対象不動産と同類型の不動産の部分に係る構成割合を乗じて、対象不動産の類型に係る事例資料を求めるものとする(この方法を配分法という。)。

（基準＜総論＞　第7章/第1節/Ⅲ/2./(4)）

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比準賃料

2008.05.19 鑑定用語集

賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。)に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を比準賃料という。)。

（基準＜総論＞　第7章/第2節/Ⅱ/2./(1)）

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不動産

2008.05.16 鑑定用語集

不動産とは、通常、土地とその定着物をいう。

（基準＜総論＞　第1章/第1節）

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不動産の種別

2008.05.13 鑑定用語集

不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、……

（基準＜総論＞　第2章）

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不動産の種類

2008.05.10 鑑定用語集

不動産の種類とは、不動産の種別及び類型の二面から成る複合的な不動産の概念を示すものであり、……

（基準＜総論＞　第2章）

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部分鑑定評価

2008.05.09 鑑定用語集

不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として、その不動産の構成部分を鑑定評価の対象とすること。

（基準＜総論＞　第5章/第1節/Ⅰ/3.）

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鑑定評価用語集：ら行

2008.05.08 鑑定用語集

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利回り法

2008.05.07 鑑定用語集

利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。

（基準＜総論＞　第7章/第2節/Ⅲ/2./(1)）

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不動産の類型

2008.05.07 鑑定用語集

不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。

（基準＜総論＞　第2章）

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プロパティマネジメントフィー

2008.05.06 鑑定用語集

対象不動産の管理業務に係る経費

（基準＜各論＞　第3章/第4節/Ⅱ/(1)）

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分割鑑定評価

2008.05.05 鑑定用語集

不動産の分割を前提として、分割後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること。

（基準＜総論＞　第5章/第1節/Ⅰ/4.）

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併合鑑定評価

2008.05.04 鑑定用語集

不動産の併合を前提として、併合後の不動産を単独のものとして鑑定評価の対象とすること。

（基準＜総論＞　第5章/第1節/Ⅰ/4.）

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林地

2008.05.04 鑑定用語集

林地とは、林地地域のうちにある土地(立木竹を除く。)をいう。

（基準＜総論＞　第2章/第1節/Ⅱ）

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有期還元法

2008.05.01 鑑定用語集

不動産が敷地と建物等との結合により構成されている場合において、その収益価格を、不動産賃貸又は賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却前の純収益に割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗じて求める方法。

（基準＜留意事項＞　Ⅴ/1./(3)/①/ウ）

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林地地域

2008.05.01 鑑定用語集

林地地域とは、林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいう。

（基準＜総論＞　第2章/第1節/Ⅰ）

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鑑定用語集：ま行

2008.04.30 鑑定用語集

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見込地

2008.04.29 鑑定用語集

見込地とは、宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる。

（基準＜総論＞　第2章/第1節/Ⅱ）

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会社設立において所有不動産を現物出資するとき

2008.04.28 個人・地主のメリット

現物出資の場合、所有不動産の簿価を適正に把握するためには、まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。

不動産鑑定士は経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から鑑定評価書等を作成します。

鑑定評価があれば、 安心して処理が行えます。

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減損会計を適用するとき

2008.04.28 宅地建物取引士のメリット

企業が保有する土地や建物の価格が著しく目減りし、市場価格が簿価を下回った場合、その実態にあわせて減損処理を行います。

その際、市場価格を鑑定評価により求めることで、債権者・金融機関等を含む第三者にも説明ができ、信頼性の高い会計処理を行うことができます。

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国土利用計画法による届出・事前確認をするとき

2008.04.28 個人・地主のメリット

国土交通省と各都道府県は、一戸建住宅やマンション等の分譲をするにあたって事前確認を受けるとき、または、届出制に基づき、土地に関する権利の移転などの届出をするときなど その審査を促進するため、鑑定評価書の添付をアドバイスしています。

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再開発関連や共同ビルの権利調整の場合

2008.04.28 個人・地主のメリット

土地再開発関連や共同ビルの権利調整は、権利関係が複雑で、煩雑になります。
複雑なものをなくし、不要なトラブルを防ぐため・問題無く進行するためには、客観的で公平な鑑定評価が役に立ちます。

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課税上の不服申立や裁判などのとき

2008.04.28 個人・地主のメリット

課税上の不服申立や裁判上の争いなどの時、鑑定評価を受けていると便利です。

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不動産を売買・(等価)交換するとき

2008.04.28 個人・地主のメリット

「個人と会社の間で売買したい」
「会社設立において所有不動産を現物出資したい」
「関連会社間で売買したい」
「親族間で売買したい」
「この位の買値がつけば売りたい」
「住宅ローンを組んで不動産を買いたい」
と考えているとき等、まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。

また不動産を売買する時、(等価)交換する時にも、鑑定評価をしておけば、第三者に対しても明確に説明ができ、 安心して取引が行えます。

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資産評価をするとき

2008.04.28 個人・地主のメリット

鑑定評価は、土地・建物の評価替えをしたり、現在の資産価額を知りたいときに利用できます。
不動産の価格は流動的なものだけに、常にその時々の価格を把握しておくことが大切です。

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不動産を担保にするとき

2008.04.28 個人・地主のメリット

所有不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。
このようなときは、各金融機関から高い信頼を得ている鑑定評価書が大いに役立つはずです。

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不動産を賃貸借するとき

2008.04.28 個人・地主のメリット

家賃を決定する時、契約当事者が納得のいく賃料にするにはその根拠が必要です。
このような家賃のほか、地代、契約更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象です。 また、借地権・借家権価格、等の財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は利用されています。

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要因資料

2008.04.28 鑑定用語集

要因資料とは、価格形成要因に照応する資料をいう。要因資料は、一般的要因に係る一般資料、地域要因に係る地域資料及び個別的要因に係る個別資料に分けられる。

（基準＜総論＞　第8章/第4節/Ⅱ）

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鑑定評価用語集：わ行

2008.04.26 鑑定用語集

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割引率

2008.04.25 鑑定用語集

割引率は、DCF法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。

（基準＜総論＞　第7章/第1節/Ⅳ/3./(2)/①）

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DCF法（Discounted　Cash　Flow法）

2008.04.25 鑑定用語集

連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法。

（基準＜総論＞　第7章/第1節/Ⅳ/2.）

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類似地域

2008.04.25 鑑定用語集

類似地域とは、近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。この地域のまとまりは、近隣地域の特性との類似性を前提として判定されるものである。

（基準＜総論＞　第6章/第1節/Ⅱ/1./(1)/②）

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用途的地域

2008.04.25 鑑定用語集

用途的観点から区分される地域。

（基準＜総論＞　第6章/第1節/Ⅱ/1.）

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不動産の売買に消費税はかかりますか？

2008.04.22 よくある質問

土地の売買では消費税はかかりません。

建物の売買では建物等を事業者から購入した場合に消費税がかかります。

個人の売主から建物等を購入した場合には消費税は不要です。

（個人売主は消費税の課税事業者ではないためです。ただし、不動産業者の仲介手数料には消費税がかかります。）

また、不動産を売買した際には、売主には譲渡所得が発生しますので、確定申告において申告が必要です。

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