収益純賃料
2008.07.21 鑑定用語集
対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/3./(1)）
お役立ち情報一覧
収益賃料
2008.07.20 鑑定用語集
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を収益賃料という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/3./(1)）
収益分析法
2008.07.19 鑑定用語集
収益分析法は、一般の企業経営に基づく総収益を分析して対象不動産が一定期間に生み出すであろうと期待される純収益(減価償却後のものとし、これを収益純賃料という。)を求め、これに必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/3./(1)）
証券化対象不動産
2008.07.18 鑑定用語集
次のいずれかに該当する不動産取引の目的である不動産又は不動産取引の目的となる見込みのある不動産（信託受益権に係るものを含む。）をいう。
(1) 資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化並びに投資信託及び投資法人に関する法律に規定する投資信託に係る不動産取引並びに同法に規定する投資法人が行う取引
(2) 不動産特定共同事業法に規定する不動産特定共同事業契約に係る不動産取引
(3) 金融商品取引法第2条第1項第5号、第9号（専ら不動産取引を行うことを目的として設置された株式会社（会社法の施工に伴う関係法律の整備等に関する法律第2条第1項の規定により株式会社として存続する有限会社を含む。）に係るものに限る。）、第14号及び第16号に規定する有価証券並びに同条第2項第1号、第3号及び第5号の規定により有価証券とみなされる権利の債務の履行等を主たる目的として収益又は利益を生ずる不動産取引
（基準＜各論＞ 第3章/第1節/Ⅰ）
修繕費
2008.07.16 鑑定用語集
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の通常の維持管理のため、又は一部がき損した建物、設備等につきその原状を回復するために経常的に要する費用
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
自用の建物及びその敷地
2008.07.15 鑑定用語集
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第2節/Ⅱ）
純収益
2008.07.11 鑑定用語集
純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いられている不動産とこれに関与する資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資本(不動産に化体されているものを除く。)、労働及び経営(組織)の総収益に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅳ/3./(1)/①）
事例資料
2008.07.10 鑑定用語集
事例資料とは、鑑定評価の手法の適用に必要とされる現実の取引価格、賃料等に関する資料をいう。事例資料としては、建設事例、取引事例、収益事例、賃貸借等の事例等があげられる。
（基準＜総論＞ 第8章/第4節/Ⅲ）
水道光熱費収入
2008.07.08 鑑定用語集
対象不動産の運営において電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用のうち、貸室部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
スライド法
2008.07.06 鑑定用語集
スライド法は、現行賃料を定めた時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/3./(1)）
正常価格
2008.07.05 鑑定用語集
正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/1.）
正常賃料
2008.07.04 鑑定用語集
正常賃料とは、正常価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等(賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。)の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料(新規賃料)をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅱ/1.）
積算法
2008.07.03 鑑定用語集
積算法は、対象不動産について、価格時点における基礎価格を求め、これに期待利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して対象不動産の試算賃料を求める手法である(この手法による試算賃料を積算賃料という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅰ/1.）
相当の期間
2008.07.02 鑑定用語集
相当の期間とは、対象不動産の取得に際し必要となる情報が公開され、需要者層に十分浸透するまでの期間をいう。なお、相当の期間とは、価格時点における不動産市場の需給動向、対象不動産の種類、性格等によって異なることに留意すべきである。
また、公開されていることとは、価格時点において既に市場で公開されていた状況を想定することをいう(価格時点以降売買成立時まで公開されることではないことに留意すべきである)。
（基準＜留意事項＞ Ⅲ/3./(1)/②）
損害保険料
2008.06.28 鑑定用語集
対象不動産および附属設備に係る火災保険、対象不動産の欠陥や管理上の事故による第三者等の損害を担保する賠償責任保険等の料金
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
関連会社間で売買・(等価)交換するとき
2008.06.28 個人・地主のメリット
関連会社間・同族間で売買・(等価)交換する場合、税務署・債権者等へ明確に説明できるようにするためには、まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。
不動産鑑定士は経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から鑑定評価書等を作成します。
鑑定評価があれば、第三者にも説得力のある説明が可能となり、安心して取引が行えます。
個人と会社の間で売買・(等価)交換するとき
2008.06.20 個人・地主のメリット
個人と会社の間で売買・(等価)交換する場合、税務署・債権者等へ明確に説明できるようにするためには、まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。
不動産鑑定士は経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から鑑定評価書等を作成します。
鑑定評価があれば、税務署・債権者等の第三者へ明確に説明でき、 安心して取引が行えます。
対象不動産の確定
2008.06.14 鑑定用語集
対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と区別し、特定することであり、それは不動産鑑定士等が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の現実の利用状況とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである。
（基準＜総論＞ 第5章/第1節）
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料
2008.06.13 鑑定用語集
対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料は、価格時点において想定される正常賃料であり、積算法、賃貸事例比較法等により求めるものとする。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/1./(2)/①）
宅地
2008.06.12 鑑定用語集
宅地とは、宅地地域のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。この場合において、住宅地とは住宅地域のうちにある土地をいい、商業地とは商業地域のうちにある土地をいい、工業地とは工業地域のうちにある土地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第1節/Ⅱ）
宅地地域
2008.06.11 鑑定用語集
宅地地域とは、居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域をいい、住宅地域、商業地域、工業地域等に細分される。さらに住宅地域、商業地域、工業地域等については、その規模、構成の内容、機能等に応じた細分化が考えられる。
（基準＜総論＞ 第2章/第1節/Ⅰ）
親族間で売買・(等価)交換したいとき
2008.06.10 個人・地主のメリット
親族間での売買等は第三者への売買等と比較した場合、あの時の価格は高かった、あるいは安かったと後々の争いの原因となることも少なくありません。
まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。
不動産鑑定士は経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から鑑定評価書等を作成します。
鑑定評価があれば、お互いに安心して取引が行えます。
建付地
2008.06.10 鑑定用語集
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第2節/Ⅰ）
建付地は、建物等と結合して有機的にその効用を発揮しているため、建物等と密接な関連を持つものであり、したがって、建付地の鑑定評価は、建物等と一体として継続使用することが合理的である場合において、その敷地について部分鑑定評価をするものである。
（基準＜各論＞ 第1章/第1節/Ⅰ/2.）
地域分析
2008.06.09 鑑定用語集
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
（基準＜総論＞ 第6章/第1節/Ⅰ）
地域要因
2008.06.08 鑑定用語集
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。
（基準＜総論＞ 第3章/第2節）
駐車場収入
2008.06.07 鑑定用語集
対象不動産に付属する駐車場をテナント等に賃貸することによって得られる収入及び駐車場を時間貸しすることによって得られる収入
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
地積規模の大きな宅地の価値を適正に把握したいとき
2008.06.06 個人・地主のメリット
財産評価基本通達の改正により、「広大地の評価」が廃止され、2018年1月1日からの相続については「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されました。
広大地が路線価地域に所在する場合には、その広大地の面する路線の路線価に､広大地補正率を乗じ、その価額に地積を乗じた価額が評価額にできます。
しかし、倍率地域に所在する場合には価値を適正に把握しにくいです。
また、地積規模の大きな宅地については、その宅地の面する路線の路線価等に、規模格差補正率を乗じますが、広大地と異なり、各土地の個性に応じて形状・面積等も加味します。
それだけに、不動産の専門的知識等がないと判別しにくいです。
不動産鑑定士であれば、中性・中立の立場から、適正な評価額を把握できます。
広大地の価値を適正に把握したいとき
2008.06.06 鑑定評価のメリット
広大地が路線価地域に所在する場合には、その広大地の面する路線の路線価に､広大地補正率を乗じ、その価額に地積を乗じた価額が評価額にできます。
しかし、倍率地域に所在する場合には価値を適正に把握しにくいのが現状です。
不動産鑑定士であれば、中性・中立の立場から、適正な評価額を把握できます。
賃貸事例比較法
2008.06.05 鑑定用語集
賃貸事例比較法は、まず多数の新規の賃貸借等の事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る実際実質賃料(実際に支払われている不動産に係るすべての経済的対価をいう。)に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた賃料を比較考量し、これによって対象不動産の試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/2./(1)）
賃貸事例比較法は、新規賃料に係る賃貸事例比較法に準じて試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/4）
テナント募集費用等
2008.06.04 鑑定用語集
新規テナントの募集に際して行われる仲介業務や広告宣伝等に要する費用及びテナントの賃貸借契約の更新や再契約業務に要する費用等
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
同一需給圏
2008.06.03 鑑定用語集
同一需給圏とは、一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。それは、近隣地域を含んでより広域的であり、近隣地域と相関関係にある類似地域等の存する範囲を規定するものである。
（基準＜総論＞ 第6章/第1節/Ⅱ/1./(2)）
特殊価格
2008.06.02 鑑定用語集
特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/4.）
特定価格
2008.06.01 鑑定用語集
特定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/3.）
独立鑑定評価
2008.05.31 鑑定用語集
不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その土地のみを建物等が存しない独立のもの(更地)として鑑定評価の対象とすること。
（基準＜総論＞ 第5章/第1節/Ⅰ/2.）
土地残余法
2008.05.30 鑑定用語集
建物等の価格を収益還元法以外の手法によって求めることができる場合に、敷地と建物等からなる不動産について敷地に帰属する純収益から敷地の収益価格を求める方法。
（基準＜各論＞ 第1章/第1節/Ⅰ/1）
不動産が敷地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって敷地と建物等のいずれか一方の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から建物等又は敷地に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元する手法(土地残余法又は建物残余法という。)
（基準＜留意事項＞ Ⅴ/1./(3)/①/イ）
不動産にはどんな税金がかかりますか？
2008.05.29 よくある質問
それぞれの場面ごとにお伝えします。
一般的に、不動産の取得時には以下の税金があります。
| 印 紙 税 | 売買契約書、建築工事請負契約書、金銭消費貸借契約書 等に課税 |
|---|---|
| 登録免許税 | 法務局での 所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記 等に課税 |
| 消 費 税 | 建物等を事業者から購入した場合に課税 （個人から住宅を購入した場合には不要） ※土地の購入には消費税はかかりません。 |
| 不動産取得税 | 取得後に1回のみ課税 |
また、取得後には以下の税制上のメリットもあります。それぞれ確定申告が必要です。
- 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）
- 地震保険料控除
一般的に、不動産の保有時には以下の税金があります。
| 固定資産税 | 毎年1月1日現在の土地・建物の所有者（共有者） に課税 ※売買等の際には不公平感をなくすため、当事者間で按分して精算するのが一般的です。 |
|---|---|
| 都市計画税 | 都市計画法の都市計画区域内の市街化区域内 の土地・建物に課税 |
| 登録免許税 | 法務局での 抵当権設定登記、抵当権抹消登記 等に課税 |
一般的に、不動産の売却時には以下の税金があります。
| 所 得 税 | 確定申告が必要、申告分離課税 |
|---|---|
| 住 民 税 | （所得税の申告に応じて課税） |
また、居住用財産の譲渡所得は、確定申告をすることにより以下の特例を受けることができます。
- 居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除
- 特定居住用財産の買換えの特例
- 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
一般的に、不動産の賃貸時には以下の税金があります。
| 所 得 税 | 不動産所得として、総合課税 |
|---|---|
| 住 民 税 | （所得税の申告に応じて課税） |
| 消 費 税 | 不動産賃貸を事業として行う場合のみ、確定申告が必要 |
| 個人事業税 | 「不動産貸付業」、「駐車場業」に該当する場合のみ |
取引事例比較法
2008.05.29 鑑定用語集
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅲ/1.）
