遺産分割や相続等で不動産の適正な価格が必要なとき
2013.01.17 個人・地主のメリット
遺産分割とは、共同相続の場合において、相続分に応じて遺産を分割し、各相続人の単独財産にすることです。相続時の遺産分割における財産の評価額については、「被相続人が相続開始の時において有した財産の価額」（民法第903条）とされています。
遺産が現金や株券ばかりであれば、財産がいくらであり、どう分けるべきかはすぐに分かります。しかし、不動産はそのままの状態でいくらであるのか、客観的な価値が分かりにくいものです。
遺産分割における簡便な時価評価としては、相続税や贈与税の申告における相続税評価額（路線価による評価など）や、固定資産税評価額を基にした時価が利用される場合があります。すべての相続人間で合意すれば、そのような簡便的な評価による遺産分割も可能です。
しかし、相続争いがある場合、疎遠になっているなどの場合や、仲が良い場合でも公平に遺産分割を行いたい場合には、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼することによって、適正な時価を算定し、これに基づいて遺産分割を行うことができます。
特に、鑑定評価が重要となるのは、不動産を取得したい人が複数いて、その分割の仕方によっては価値が大きく変わるときです。
遺産分割において土地を２つに分割するときに、道路沿いの整形地と道路の奥の土地（袋地、旗竿地）に分かれるようなときには、両者の使い勝手が大きく違います。法令上、建築可能な建物も違うことがあります。したがって、価値も大きく異なります。
また、同じ不動産であっても、更地の場合、建物が建っている場合、建物を貸している場合、区分所有マンションの場合、それぞれ時価の求め方は異なります。
不動産鑑定士は、これらの点を分析、検討することにより、不動産をどう分ければ公平になるのか、様々なシミュレーションをすることで、分割方法をご提案することも出来ます。
また、不動産を扱っている職業と言えば宅建業者です。宅建業者の場合、不動産の売買仲介の専門家であり、売買を仲介することで報酬を得ています。よって、いかにコストをかけずに売買仲介を成立させるかが、宅建業者にとって最も重要となります。
相続する不動産を売却することが決まっている場合、不動産仲介の専門家ですので、宅建業者に査定を依頼した方が、安心かつ迅速な処理をしてもらえますし、そうすることをお勧めします。
しかし、不動産の価値を適正に把握することにおいては、不動産鑑定士は「不動産の鑑定評価に関する法律」「不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項」等で客観的・中性中立な立場で適正な時価を求めることが規定されており、同法第３９条では不動産鑑定士以外の者は報酬を得て不動産の価格等調査をしてはならないとされています。
相続した不動産は公平に分けたいものです。
不動産鑑定士を活用して、相続した不動産を公平に分けて下さい。
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マイホーム購入の検討材料として
2012.08.03 個人・地主のメリット
マイホーム購入は生涯で最も大きい買い物の一つです。物件探し、物件の選定、間取りの決定、宅建業者の選択、建設業者の選定、購入時期の良否、予算の設定、資金計画の策定、ローンの選択、税制の確認、契約の締結、新居への引越し等色々な局面があります。
この中で、不動産鑑定士がサポートできるのは「物件探し」、「物件の選定」です。場合によっては「宅建業者の選択」もご紹介できます。
専門家として経済合理性に基づいた客観的データを駆使し、中性中立の立場による適切なアドバイスが可能です。
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投資用不動産を購入するとき
2012.08.03 個人・地主のメリット
退職金、運転資金以外の余剰資金等を不動産投資を通して運用を考える場合、初期コストとしての購入費用や建設費用のほか、投資不動産自体の価格、利回り、必要経費等様々なリスクについて把握しておく必要があります。 不動産の価格や収支の分析について、不動産鑑定士の見解を得ておくことは、ご自身の投資判断に役立ちます。
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不動産投資におけるセカンド・オピニオンとして
2011.04.04 鑑定評価のメリット
「給料以外の収入」として定期的な収入を得たい場合、不動産投資を始められる方も多いようです。 この場合、転売収入が目的であれば、投資不動産の価格の将来予測が必要です。 また、家賃収入が目的であっても、利回りを考える必要があります。 「表面利回り」（投資不動産の購入価格に対する家賃収入の割合）のほか、銀行へのローン返済分の税金、管理コスト、家賃保証手数料等の必要経費などを考慮した「実質利回り」も把握しておく必要があります。 親族から投資不動産を引き継いだ場合などでは、これらの把握が難しく、投資判断が長期間されていないケースもあります。 不動産の価格や収支の分析について、不動産鑑定士の見解を得ておくことは、ご自身の投資判断に役立ちます。
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不動産の相場が知りたいのですが？
2008.11.27 個人・地主のメリット
単純に相場だけ知りたいのであれば、対象となる不動産の、地元の宅地建物取引業者である不動産屋さん等へ聞きに行くと教えてもらえます。しかし、相場観は業者さんの精通している地域、取引量等によって異なることがあり、かなりの開差が生じることもあります。
当事務所では「不動産価格査定表」にて対応可能です。
不動産鑑定士ならでは客観的な視点、中性中立の立場にて査定致します。
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不動産を任意売却・任意整理するとき
2008.11.19 個人・地主のメリット
不動産を任意売却・任意整理したい場合には、通常の売買を行う時よりもかなり早期に売却手続きを行うことが予想されます。
つまり、通常は市場性を有する不動産であるものの、「正常価格」の諸条件が満たせないため、「特定価格」にて売却することが求められます。
不動産鑑定士は不動産の専門家として、中立・中性の第三者的な立場から客観的な評価を行うため、債権者・債務者双方の理解が得られやすく、売却手続きがスムーズに行われます。
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個人企業で事業承継をしたいとき
2008.11.18 個人・地主のメリット
個人で事業を営んでいる場合には、事業用の資産であっても、その一つ一つが被相続人の個人資産として一般の相続と同じように相続税の課税対象となるため、相続財産ごとに手続が必要となります。
土地・建物などの不動産もそれぞれの財産ごとに名義変更の手続が必要となります。相続税を計算する際にも、それぞれ個別評価となりますので、相続開始時の現況により時価評価します。
この不動産の時価評価において、鑑定評価書が役に立ちます。
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所有している不動産・土地を適正に有効利用したいとき
2008.07.31 個人・地主のメリット
- 遊休土地を所有しているが有効利用の方法がわからない
- 現在の用途よりさらに良い利用方法はないのか
- アパートオーナーにならないかと営業・提案を受けているが将来の見通しはどうなのか
等、不動産の有効利用に関して、経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から、最適な有効利用をご提案致します。
また、
- 投資用不動産の購入を検討しているが、現在及び将来の見通しはどうなのか
- 現在所有の収益用不動産は競合物件と比較して適正に運営されているのか
等、投資用不動産・収益用不動産の収益見通しについて、DCF法等を用いながらレポートを作成致します。
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関連会社間で売買・(等価)交換するとき
2008.06.28 個人・地主のメリット
関連会社間・同族間で売買・(等価)交換する場合、税務署・債権者等へ明確に説明できるようにするためには、まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。
不動産鑑定士は経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から鑑定評価書等を作成します。
鑑定評価があれば、第三者にも説得力のある説明が可能となり、安心して取引が行えます。
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個人と会社の間で売買・(等価)交換するとき
2008.06.20 個人・地主のメリット
個人と会社の間で売買・(等価)交換する場合、税務署・債権者等へ明確に説明できるようにするためには、まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。
不動産鑑定士は経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から鑑定評価書等を作成します。
鑑定評価があれば、税務署・債権者等の第三者へ明確に説明でき、 安心して取引が行えます。
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親族間で売買・(等価)交換したいとき
2008.06.10 個人・地主のメリット
親族間での売買等は第三者への売買等と比較した場合、あの時の価格は高かった、あるいは安かったと後々の争いの原因となることも少なくありません。
まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。
不動産鑑定士は経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から鑑定評価書等を作成します。
鑑定評価があれば、お互いに安心して取引が行えます。
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地積規模の大きな宅地の価値を適正に把握したいとき
2008.06.06 個人・地主のメリット
財産評価基本通達の改正により、「広大地の評価」が廃止され、2018年1月1日からの相続については「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されました。
広大地が路線価地域に所在する場合には、その広大地の面する路線の路線価に､広大地補正率を乗じ、その価額に地積を乗じた価額が評価額にできます。
しかし、倍率地域に所在する場合には価値を適正に把握しにくいです。
また、地積規模の大きな宅地については、その宅地の面する路線の路線価等に、規模格差補正率を乗じますが、広大地と異なり、各土地の個性に応じて形状・面積等も加味します。
それだけに、不動産の専門的知識等がないと判別しにくいです。
不動産鑑定士であれば、中性・中立の立場から、適正な評価額を把握できます。
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広大地の価値を適正に把握したいとき
2008.06.06 鑑定評価のメリット
広大地が路線価地域に所在する場合には、その広大地の面する路線の路線価に､広大地補正率を乗じ、その価額に地積を乗じた価額が評価額にできます。
しかし、倍率地域に所在する場合には価値を適正に把握しにくいのが現状です。
不動産鑑定士であれば、中性・中立の立場から、適正な評価額を把握できます。
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会社設立において所有不動産を現物出資するとき
2008.04.28 個人・地主のメリット
現物出資の場合、所有不動産の簿価を適正に把握するためには、まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。
不動産鑑定士は経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から鑑定評価書等を作成します。
鑑定評価があれば、 安心して処理が行えます。
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国土利用計画法による届出・事前確認をするとき
2008.04.28 個人・地主のメリット
国土交通省と各都道府県は、一戸建住宅やマンション等の分譲をするにあたって事前確認を受けるとき、または、届出制に基づき、土地に関する権利の移転などの届出をするときなど その審査を促進するため、鑑定評価書の添付をアドバイスしています。
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課税上の不服申立や裁判などのとき
2008.04.28 個人・地主のメリット
課税上の不服申立や裁判上の争いなどの時、鑑定評価を受けていると便利です。
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再開発関連や共同ビルの権利調整の場合
2008.04.28 個人・地主のメリット
土地再開発関連や共同ビルの権利調整は、権利関係が複雑で、煩雑になります。
複雑なものをなくし、不要なトラブルを防ぐため・問題無く進行するためには、客観的で公平な鑑定評価が役に立ちます。
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資産評価をするとき
2008.04.28 個人・地主のメリット
鑑定評価は、土地・建物の評価替えをしたり、現在の資産価額を知りたいときに利用できます。
不動産の価格は流動的なものだけに、常にその時々の価格を把握しておくことが大切です。
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不動産を売買・(等価)交換するとき
2008.04.28 個人・地主のメリット
「個人と会社の間で売買したい」
「会社設立において所有不動産を現物出資したい」
「関連会社間で売買したい」
「親族間で売買したい」
「この位の買値がつけば売りたい」
「住宅ローンを組んで不動産を買いたい」
と考えているとき等、まず、 客観的な不動産の適正価格を知っておく必要があります。
また不動産を売買する時、(等価)交換する時にも、鑑定評価をしておけば、第三者に対しても明確に説明ができ、 安心して取引が行えます。
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不動産を担保にするとき
2008.04.28 個人・地主のメリット
所有不動産を担保に、事業資金などを借りるとき鑑定評価書があれば、借りられる金額の予想がつくなど、便利です。
このようなときは、各金融機関から高い信頼を得ている鑑定評価書が大いに役立つはずです。
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不動産を賃貸借するとき
2008.04.28 個人・地主のメリット
家賃を決定する時、契約当事者が納得のいく賃料にするにはその根拠が必要です。
このような家賃のほか、地代、契約更新料、名義書替料なども鑑定評価の対象です。 また、借地権・借家権価格、等の財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は利用されています。
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