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2008.10.03 よくある質問
従来、不動産鑑定評価の報酬は戸建住宅でも30万円前後のケースもありました。
報酬基準は不動産の鑑定評価額に応じて定められており、0.02～4.5％程度と、資産価値と比較すればコスト的には非常に低い割合です。しかし、総額的に敬遠される傾向が強かったようです。
当事務所ではこうした状況を踏まえ、「指定様式による簡易版」をご用意しました。
コストは抑えたいが、不動産鑑定評価書の利点を活用したい方にお勧め致します。
2008.10.02 よくある質問
「公示価格」・「標準地価格」・「公示地価」とは、「地価公示」により公表される地価です。
「地価公示」は、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月下旬に官報で公示するものであり、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としています。
「公示価格」等は、地価公示法に基づいて、土地鑑定委員会が、2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求め、その結果を審査し、必要な調整を行って、当該標準地の1㎡当たりの正常な価格を判定しています。
2008.10.02 よくある質問
「基準地価」・「基準地価格」・「基準価格」とは、「都道府県地価調査」により公表される地価です。
「都道府県地価調査」とは、国土利用計画法による土地取引の規制を適正かつ円滑に実施するため、国土利用計画法施行令第９条に基づき、都道府県知事が毎年１回、各都道府県の基準地（平成２０年は全国２３，７４９地点）について不動産鑑定士の鑑定評価を求め、これを審査、調整し、一定の基準日（７月１日）における正常価格を公表するものです。
「基準地価」等は、当該基準地の1㎡当たりの正常な価格です。
2008.09.30 よくある質問
「路線価」は、国税庁が毎年1月1日時点の価格を7月上旬頃に公表するもので、相続税や贈与税において不動産を評価する際に用いられます。
相続税財産評価基本通達では以下のように定められています。
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14 前項の「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。）ごとに設定する。
路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格（地価公示法（昭和44年法律第49号）第6条≪標準地の価格等の公示≫の規定により公示された標準地の価格をいう。以下同じ。）、不動産鑑定士等による鑑 定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。以下同じ。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。（昭41直資3－19・昭45直資3-13・昭47直資3－16・平3課評2－4外・平11課評2－2外・平11課評2－12外改正）
（1） その路線のほぼ中央部にあること。
（2） その一連の宅地に共通している地勢にあること。
（3） その路線だけに接していること。
（4） その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであるこ と。
(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率（以下「奥行価格補正率」という。）及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率（以下「間口狭小補正率」という。）がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率（以下「奥行長大補正率」という。）の適用を要しないものが該当する。
（財産評価基本通達/第2章/第2節/14）
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2008.09.10 鑑定用語集
移行地とは、宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第1節/Ⅱ）
2008.09.06 鑑定用語集
一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。
（基準＜総論＞ 第3章/第1節）
2008.09.05 鑑定用語集
複利年金現価率を用い、収益期間満了時における土地又は建物等の残存価格並びに建物等の撤去費が予想されるときには、それらの額を現在価値に換算した額を加減する方法。
（基準＜留意事項＞ Ⅴ/1./(3)/①/ウ）
2008.09.03 鑑定用語集
建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価(置換原価)を再調達原価とみなすものとする。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅱ/2./(1)）
2008.08.25 鑑定用語集
当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする(この手法を開発法という。)
(1) 一体利用することが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格
(2) 分割利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格
（基準＜各論＞ 第1章/第1節/Ⅰ/1）
2008.08.24 鑑定用語集
価格形成要因は、時の経過により変動するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の判定の基準日を確定する必要があり、この日を価格時点という。また、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。
価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合(現在時点)、過去の場合(過去時点)及び将来の場合(将来時点)に分けられる。
（基準＜総論＞ 第5章/第2節）
2008.08.23 鑑定用語集
確認資料とは、不動産の物的確認及び権利の態様の確認に必要な資料をいう。確認資料としては、登記簿謄本、土地又は建物等の図面、写真、不動産の所在地に関する地図等があげられる。
（基準＜総論＞ 第8章/第4節/Ⅰ）
2008.08.20 鑑定用語集
貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第2節/Ⅱ）
2008.08.19 鑑定用語集
還元利回りは、直接還元法の収益価格及びDCF法の復帰価格の算定において、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅳ/3./(2)/①）
2008.08.18 鑑定用語集
鑑定評価報告書は、不動産の鑑定評価の成果を記載した文書であり、不動産鑑定士等が自己の専門的学識と経験に基づいた判断と意見を表明し、その責任を明らかにすることを目的とするものである。
（基準＜総論＞ 第9章）
鑑定評価報告書は、鑑定評価の基本的事項及び鑑定評価額を表し、鑑定評価額を決定した理由を説明し、その不動産の鑑定評価に関与した不動産鑑定士等の責任の所在を示すことを主旨とするものであるから、鑑定評価報告書の作成に当たっては、まずその鑑定評価の過程において採用したすべての資料を整理し、価格形成要因に関する判断、鑑定評価方式の適用に係る判断等に関する事項を明確にして、これに基づいて作成すべきである。
（基準＜総論＞ 第9章/第1節）
2008.08.16 鑑定用語集
期待利回りとは、賃貸借等に供する不動産を取得するために要した資本に相当する額に対して期待される純収益のその資本相当額に対する割合をいう。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅱ/1./(2)/②）
2008.08.15 鑑定用語集
対象不動産の維持管理・運営において経常的に要する費用（電気・水道・ガス・地域冷暖房熱源等に要する費用を含む）のうち、共用部分に係るものとして賃借人との契約により徴収する収入（満室想定）
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
2008.08.14 鑑定用語集
近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
（基準＜総論＞ 第6章/第1節/Ⅱ/1./(1)/①）
2008.08.12 鑑定用語集
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第二条第三項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第四項に規定する共用部分の共有持分及び同条第六項に規定する敷地利用権をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第2節/Ⅱ）
2008.08.11 鑑定用語集
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。
（基準＜総論＞ 第2章/第2節/Ⅰ）
区分地上権は、他人の土地の地下又は空間の一部に工作物を設置することを目的として設定する権利であり、その工作物の構造、用途、使用目的、権利の設定期間等により、その経済価値が特定される。
（基準＜留意事項＞ Ⅶ/1./(3)/①/イ）
2008.08.10 鑑定用語集
継続賃料とは、不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅱ/3.）
2008.08.09 鑑定用語集
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅱ/1.）
2008.08.08 鑑定用語集
以下の条件を満たす市場をいう。
(1) 市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること。
(2) 取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
(3) 対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/1.）
2008.08.07 鑑定用語集
限定価格とは、市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅰ/2.）
2008.08.06 鑑定用語集
限定賃料とは、限定価格と同一の市場概念の下において新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料(新規賃料)をいう。
（基準＜総論＞ 第5章/第3節/Ⅱ/2.）
2008.08.03 鑑定用語集
個別分析とは、対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。
（基準＜総論＞ 第6章/第2節/Ⅰ）
2008.07.31 個人・地主のメリット
等、不動産の有効利用に関して、経済合理性に基づいた客観的データと中性中立の立場から、最適な有効利用をご提案致します。
また、
等、投資用不動産・収益用不動産の収益見通しについて、DCF法等を用いながらレポートを作成致します。
2008.07.31 鑑定用語集
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅱ/2./(1)）
2008.07.29 鑑定用語集
差額配分法は、対象不動産の経済価値に即応した適正な実質賃料又は支払賃料と実際実質賃料又は実際支払賃料との間に発生している差額について、契約の内容、契約締結の経緯等を総合的に勘案して、当該差額のうち貸主に帰属する部分を適切に判定して得た額を実際実質賃料又は実際支払賃料に加減して試算賃料を求める手法である。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅲ/1./(1)）
2008.07.28 鑑定用語集
価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という。)。
（基準＜総論＞ 第7章/第1節/Ⅱ/1.）
2008.07.26 鑑定用語集
不動産の鑑定評価の方式は、価格を求める手法と賃料を求める手法に分類される。それぞれの鑑定評価の手法の適用により求められた価格又は賃料を試算価格又は試算賃料という。
（基準＜総論＞ 第7章）
2008.07.25 鑑定用語集
実質賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等(以下「必要諸経費等」という。)から成り立つものである。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅰ/1.）
2008.07.24 鑑定用語集
支払賃料とは、各支払時期に支払われる賃料をいい、契約に当たって、権利金、敷金、保証金等の一時金が授受される場合においては、当該一時金の運用益及び償却額と併せて実質賃料を構成するものである。
（基準＜総論＞ 第7章/第2節/Ⅰ/1.）
2008.07.23 鑑定用語集
対象不動産に係る建物、設備等の修理、改良等のために支出した金額のうち当該建物、設備等の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する支出
（基準＜各論＞ 第3章/第4節/Ⅱ/(1)）
